کاهش تقاضا برای خرید مسکن از نگاه آمار رسمی
به گزارش خبرگزاری بسیج، وقتی شماره تلفنش روی صفحه تلفن همراهم افتاد دلهره پیدا کردم که خدایا باز هم زمان تخلیه خانه رسید، صاحب‌خانه بود می‌گفت که آقای فلانی تا آخر این ماه زمان قراردادتان به پایان می‌رسد اگر می‌خواهید امسال را هم تمدید کنید زودتر اعلام کنید و اگر هم که دوست ندارید که به بنده خبر بدید گفتم اگر تمدید کنم شرایط رهن و اجاره چگونه است. رقمی گفت که قابل باور نبود هم رهن و هم اجاره را دو برابر کرده بود.
مگر کارمند یک شرکت خصوصی ماهی چقدر حقوق دریافت می‌کند که بخواهد این میزان اجاره بها پرداخت کند. کل دریافتی بنده امسال حدود 3 میلیون تومان است که حدودی 700 تومان آن را وام پرداخت می‌کنم و 1 میلیون و 500 تومان هم اجاره می‌دهم.
تازه امید داشتم که با روکود در بازار مسکن به دلیل شیوع کرونا قیمت مسکن و اجاره بها کاهش پیدا کند اما انگار در ایران همه چیز برعکس است هر اتفاقی می‌افتد قیمت‌ها بیشتر می‌شود.
در روزهای اخیر شاهد نوسان زیادی در بازار مسکن بودیم به گونه‌ای که به گفته کارشناسان این نوسانات در طول تاریخ ایران سابقه نداشته است.
دلایل افزایش قیمت مسکن از زبان کارشناسان
تا کنون دلایل مختلفی در رابطه با افزایش قیمت مسکن عنوان شده اما هنوز هیچ یک از مسئولان کشور دلیلی برای این نوسان بیان نکردند.
حسام عقبایی، نایب رئیس اول اتحادیه مشاورین املاک معتقد است که علت اصلی این موضوع عدم توازن میان عرضه و تقاضاست در بازار مسکن است. او می‌گوید هیچ مرکزی میزان ازدواج در سال را که باعث افزایش متقاضی مسکن می‌شود را محاسبه نمی‌کند.
بر خلاف نظر رئیس اتحادیه مشاوران املاک وزارت راه و شهرسازی در گزارشی اعلام کرد که میزان معاملات مسکن، افت ۸۷ درصدی را نسبت به اسفند ۹۸ و کاهش ۶۳ درصدی را نسبت به فروردین ۹۸ نشان می‌دهد. بر اساس این گزارش میزان تقاضا در بازار مسکن به شدت کاهش پیدا کرده است اما همچنان این اتحادیه معتقد است که تقاضا در این بازار سبب گرانی ملک شده است.
سعید آسویار، عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در مصاحبه خود با خبرگزاری ایسنا عنوان می‌کند که بازار به واحدهای کوچک متراژ نیاز دارد اما چون متقاضیان از توان خرید برخوردار نیستند، سازندگان تمایلی به تولید این واحدها نشان نمی‌دهند و تقاضای نهفته انباشت می‌شود؛ از سوی دیگر ضوابط جدید شهرداری و کاهش تراکم، بازار مسکن را پیچیده‌تر می‌کند.
او می‌گوید افزایش قیمت مصالح و دستمزد و کمبود بعضی کالاهای تأسیساتی مثل آسانسور و دیگر اجناس وارداتی به بالا رفتن قیمت تمام شده ساختمان منجر می‌شود و همچنین بالا رفتن قیمت مجوز از شهرداری‌ها بر روی قیمت مسکن تاثیر دارد.
به عبارت دیگر اسویار اقدامات شهرداری را یکی از علت‌های اصلی افزایش قیمت مسکن می‌داند.
اما در کنار این اظهار نظرها برخی از کارشناسان بر این باورند که با افزایش قیمت دلار و به تبع آن کاهش ارزش پول ملی باعث شده که افراد برای حفظ سرمایه خود از تورم اقدام به خرید ملک کنند به همین دلیل است که قیمت‌ها افزایش پیدا کرده است.
بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در دو ماهه نخست سال در مقایسه با مدت مشابه سال پیش، 19/3 درصد کاهش داشته است. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران نسبت به دوره مشابه سال قبل 43/8 درصد افزایش را نشان می‌دهد.
به هر حال آمارها از کاهش تقاضا خبر می‌دهند و این خلاف نظر کارشناسانی است که مدعی هستند قیمت مسکن به دلیل افزایش تقاضا بالا رفته است.
با توجه به رکود شدید حاکم بر بازار مسکن قیمت این کالا روز به روز در حال افزایش است که به تبع آن قیمت اجاره‌بها روبه افزایش است.
اسلامی وزیر راه هم گفته که افزایش قیمت‌های بازار مسکن ربطی به عرضه و تقاضا ندارد و در اختیار بخش مسکن نیست.
تحقیقات خبرنگار خبرگزاری بسیج از املاک سطح شهر تهران نشان می‌دهد که افزایش قیمت مسکن بیشتر یک جو روانی است که در فضای مجازی صورت گرفته که به تبع خود تأثیر آن را بر روی بازار حقیقی گذاشته است.
رستمی یکی از املاکیان غرب تهران، در گفت‌وگو با خبرنگار سرویس اقتصادی بسیج، در رابطه با افزایش اجاره بها و قیمت مسکن گفت: صاحبخانه‌ها با استناد از قیمت سایت‌ها و فضای مجازی قیمت ملک خود را به صورت غیر منطقی افزایش می‌دهند.
وی اظهار داشت: مشخص نیست چه افرادی به دنبال ایجاد نوسانات در بازار مسکن هستند. مطمعنن آن‌ها هدفی جز ایجاد یک تحریک غیر منطقی در قسمت تقاضا ندارند.
رستمی معتقد است که قیمت پایین مسکن نه تنها به نفع صاحب خانه‌ها است بلکه به نفع فعالان بازار مسکن می‌باشد چرا که پایین بودن قیمت سبب رونق در این بازار می‌شود و تعداد معاملات به واسطه افزایش مشتری بیشتر می‌گردد.
گودرزی یکی از بنگاه‌داران املاک در محله نواب تهران هم نظر مشابه با آقای رستمی داشت. وی در گفت‌وگو با خبرنگار سرویس اقتصادی بسیج گفت: ما از نزدیک شاهد کاهش تقاضا در بازار مسکن هستیم. این بازار به گونه‌ای شده که در یک ماه ممکن است حتی یک خرید و فروش نداشته باشیم.
گودرزی افزایش قیمت مسکن و همچنین افزایش قیمت دلار را عامل بالا رفتن قیمت اجاره‌بها می‌داند.
به هر حال به نظر می‌رسد که افرادی که دارای سرمایه هستند به دلیل افزایش قیمت دلار و برای جلوگیری از کاهش ارزش پول خود تمایل به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هستند.
مالیات چگونه قیمت مسکن را کنترل می‌کند؟
مالیات یکی از روش‌های مورد تایید کارشناسان و مسئولان کشور است. قانونی در سال 1394 برای گرفتن مالیات از خانه‌های خالی تصویب شد مبنی بر اینکه واحدهای مسکنی که حاضر نیستند به چرخه اقتصادی وارد شد و عرضه را بیشتر کرده تا قیمت متعادل شود باید مالیاتی بر آنان وضع شود تا سرمایه گذار نتواند واحدهای مسکونی را به امید گرانی بلوکه کند.
مهدی شرفیان نماینده تهران در گفت‌وگو با خبرنگار سرویس اقتصادی بسیج، از وجود طرح‌های مختلف برای کنترل قیمت مسکن در مجلس خبر داد و اظهار داشت: مالیات یکی از طرح‌های مهم در کنترل قیمت مسکن است که مجلس به دنبال این موضع است.
وی با بیان اینکه تا تشکیل کمیسیون‌ها تخصصی از ارائه جزئیات طرح‌های کنترل قیمت مسکن اجتناب می‌کنم افزود: مالیات بر خانه خالی هنوز به مرحله اجرا نرسیده است و ما به دنبال فشار بر دولت برای اجرای کردن آن هستیم.
اما سوال این جاست که این ابزار اقتصادی چگونه در کنترل قیمت مسکن موثر است؟
مالیات بر مسکن در صورت اجرا شدن می‌تواند بسیاری از واحدهای مسکونی را به چرخه اقتصاد آورده و باعث ارزانی قیمت نجومی مسکن شود، اما به گفته کارشناسان این طرح ابهاماتی نیز دارد که تا به امروز در اجرا موفق نبوده، متاسفانه دستگاه‌های دارای اطلاعات ملکی برای ایجاد سامانه شناسایی املاک همکاری نمی‌کنند، سامانه در کشورهای دنیا به همت شهرداری‌ها اجرا شده و در ایران متولی این سامانه وزرات راه و شهرسازی است که در اجرای این قانون تعلل می‌کند، در ماده 169 این قانون وزارت راه و شهرسازی باید در مدت 6 ماه سامانه املاک را راه اندازی کمی کرد تا معاملات به صورت آنلاین در این سامانه توسط سازمان امور مالیاتی رصد شود ولی این اتفاق تا به امروز نیفتاده است.
یکی از موضوعات دیگری که می‌تواند قیمت مسکن را به حالت عادی بازگرداند و مسکن را از کالای سرمایه‌ای خارج کند، طرح مالیات بر عایدی سرمایه است، در بازار مسکن بسیاری از افراد، بنگاههای خصوصی و خصولتی مانند بانکها از راه سفته بازی ملکی به سودهای بسیار می‌رسیدند و توانستند با احتکار مسکن و خریدن مسکن در مناطق مختلف عملاً قیمت را به دست بگیرند و بازار را به وضع امروز برسانند. البته برای گرفتن مالیات بر عایدی مسکن باید چند نکته اساسی رعایت شود که در زیر به آن‌ها پرداخته‌ایم.
برخی از افراد در بازار مسکن وجود دارند که می‌توانند سرمایه خود را با انبوه سازی و مجتمع سازی به خدمت عرضه بالا به خدمت بگیرند (این نوع فعالیت اقتصادی مولد بوده و می‌تواند اشتغال و ثروت عمومی جامعه را افزایش دهد)، مالیات بر سرمایه برای این افراد به شرطی که قیمت‌های مسکن را تعدیل کرده و با قیمت‌های پایین‌تر در اختیار مردم بگذارند معاف شود، این نوع سرمایه گذاران نباید اختیار احتکارسازی مسکن و به فروش رساندن بالاتر از قیمت‌های اعلامی داشته باشند و اگر این خطا صورت بگیرد باید معافیت عایدی بر سرمایه آنان باطل شود.
گاهی در معاملات مسکن بر اثر عوامل مختلف نظیر خرید غیر واقعی سرمایه یا خرید در دوران التهاب شدید بازار فرد خریدار با زیان مواجه می‌شود، گرفتن عایدی از فردی که قیمت فروش از قیمت خرید کمتر است باید منتفی شود تا مردم در این میان متضرر نشوند.
یکی از کارکردهای مهم مالیات بر عایدی مسکن کمک به افزایش عرضه مسکن است و از این راه می‌خواهد نوسانات را پوشش دهد، معافیت عایدی مسکن در مناطق محروم شهری یا روستایی و بافت‌های فرسوده می‌تواند مسکن سازان را برای ساخت مسکن دراین مناطق تشویق کند
